家やマンション売却を依頼するときに１番気を付けなきゃいけないのが「不動産業者による囲い込み」
これをやられると圧倒的に売れるのに時間がかかってしまいます！どうせなら1日でも早く物件を売りたい！
そんな気持ちを踏みにじられる行為なので、ここは売主さんが目を光らせないとダメなところです。
では、私が実際にマンション売却で囲い込みをされた実体験を紹介します。
不動産の囲い込みとは？
どういう事かわかりやすく説明すると、不動産業者は売却が成立すると仲介手数料が入ることになります。
例えば3,000万円の物件だと105万6000円。結構な大金を不動産業者に支払うことになります。
短期で売れた場合だと不動産業者にとっても早く利益がでて良い事だと思うんですが、欲がでてしまうと次のようにも考えます。
売主からだけじゃなく、買主からの仲介手数料もほしいなぁ・・・。
そう。不動産業者は売主だけでなく買う側の人からも仲介手数料をとると、一気に報酬が２倍となるわけです。
これを「両手仲介」といいます。まっとうな取引だと片方だけなので「片手仲介」となるわけです。
実はこの両手仲介をやっている不動産業者は5割以上もいるといわれています。つまり結構な確率でヤバい業者にあたってしまうかもという事です。
両手仲介の手口
ではどうやって両手仲介するための囲い込みをするのか？なかなか売主さんが知る事のできない中で少しでも利益を得ようとする不動産業者の手口を紹介したいと思います。
レインズに登録しない
売主さんから売却の依頼をもらった不動産業者は、大手不動産サイトSUUMOや全国の不動産業者に情報を公開することができる「レインズ」に登録をします。
このレインズに登録することで、全国各地で不動産に訪れた購買意欲のあるお客さんに「〇〇というマンションが売りに出されていますよ」と案内をしてもらえるわけです。
ですがレインズに登録されないままだと、あなたのマンションが購買意欲のあるお客さんの目にとまるチャンスがかなり少なくなります。
ちなみにレインズへの登録するには期日のルールがあります。
専属専任媒介：契約してから営業日5日以内
一般媒介：とくに義務なし
レインズの利用規定にもしっかりと掲載されています。
ちなみにアメリカではこういった囲い込みをすることや両手仲介は禁止されていますが、日本ではまだまだ横行している状態です。
他の不動産業者さんからの内覧を断る
レインズに掲載されたからといって、100%安心することはできません。中には売主さんを安心させるだけのためにレインズ登録する悪徳業者もいます。
実際に他の不動産業者から「買いたいと言ってる方を案内したいんですけどー」と連絡が入ったとしても
「あー、今ちょうど申し込み入っている最中なんですよ～」
とありもしない嘘をつかれて買主を連れてくる業者をブロックするという、たちの悪い人もいます。
どんだけ悪の裏技からマンションを守らなきゃならないんだ・・・。
「囲い込み」や「両手狙い」の対策方法
この不動産業者を信頼してもいいのか？
結局、お金のことしか考えていないのでは？
と疑念を感じることのないように、次の対策方法をとることをおすすめします。
① 契約する前に念を押す
専属専任媒介・専任媒介の契約を結ぶ時に「ちゃんとレインズに登録してくださいね。」と一言、念をおしておくことです。
中にはレインズの存在を知らない売主さんもいます。不動産業者に任せておけばプロなんだから大丈夫！と安心しきってはいけません。
口添えしておくだけで「ああ、この人知ってるんだな」という認識をもってもらえます。
② レインズ登録証明書をだしてもらう
物件がレインズに登録されると、その不動産に登録証明書が発行されます。その証明書を売主側が受けることができるので、ちゃんと登録されたかわかり少し安心できると思います。
③ IDとパスワードで常に監視
レインズ登録証明書には物件確認用のIDとパスワードが記載されています。通常のレインズの情報は見ることはできませんが、自分の物件のみ閲覧が可能です。
そこで「公開中」になっているか確認。
もし何の連絡もないのに「書面による申し込みあり」「一時停止中」となっていると、完全アウト！囲い込みをしている率100%となります。
④ 他の不動産業者に確認
最初のころ私もやっていましたが、他の業者さんに調べてもらう方法。売却をしてから賃貸を探す予定だったので、ついでにレインズ登録を確認してもらったりしていました。過去にお世話になった不動産や賃貸専門の不動産にお願いするといいかも。
囲い込みされているなら？
もし最悪にも囲い込みされていて、しかもなかなか内覧の申し込みがなかったり売却に時間がかかっていたなら・・・。
即、契約打ち切り！
「え、契約期間は３カ月間でまだ時間あるけど・・・」と躊躇している人がいるかもしれませんが、レインズ登録をしていない状況では違約金が発生することもないし、そもそも業者が完全に悪い。
3カ月待たず、さっさと業者を乗り換えよう！その際は、はっきりと契約を打ち切るむねをちゃんとメールなどで残る形にしておくことです。
そして次の依頼する業者には、今までのことをちゃんと伝えてここでも念を押しておくことです。
両手仲介されないまとめ
せっかく気の合う良い不動産業者や担当者が見つかったとしても、囲い込みによる両手仲介されたら最悪です。
本当は2カ月くらいで売れてたはずのマンションが、3カ月経ってもまだ売れてない・・・。
こんな悲惨な状況を迎えるはめになります。1度担当者を不信に思うと、なかなか拭うことはできません。不動産業者にとっては、たくさんあるマンションの中の１つにしか過ぎませんが、あなたにとっては生涯１回きりの売却になるのです。
個人的に言えるのはしつこいくらいに念を押す事、ちゃんとした知識をもって売却に挑むこと、愛想の良さに騙されない事です。
実際、私の場合は専任媒介契約してから2カ月目にようやくレインズ登録をしたのでチャンスをいっぱい逃したのではと凄く後悔しています。
これを読んでいる方には私のような悔しい思いをしてほしくないなと心から願っています！
初めてのマンション売却！わからない事だらけでしたが、色々とリサーチしたり勉強したり売却成功までの道のりをブログで書いています。これから家を売ろうとする人の参考になれば幸いです！
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