今回マンション売却を経験したときに出会った不動産会社の半分以上が、両手取引きをしていて、さらに２割くらい悪徳不動産会社がいるってことをわたし達は体感しました。
両手取引きはまだ理解できる部分があるにしても、買取りについてはかなり悪質な面があるなと思いました。
ただ買取りといっても、悪い例ばかりでなく良い例もあります。その見極め方がとても大事。
もしあなたが不動産会社から「うちで買い取りしましょうか？」と持ち掛けられたとしたら、この記事をよく読んでほしいと思います。
不動産会社の買取り悪い例
最初から買い取りありきで相場よりも高い価格設定で販売スタートし、値下げなどの妥協をさせず売れる時期を逃がさせる手口。
売主さんが焦ってきたときが収穫の時期。「お困りですか~？」と喪黒福造ばりに忍び寄ってきます。
運が良ければ買主が現れることもあるが望み薄。
対策：売主側が値下げを強く希望し、取り合ってくれなければ更新日を待たずに契約解除。
レインズ登録せずに、他社からの案内を一切断り売却の道を閉ざす。もちろん内覧が入ることもなくどんどん値下げをさせても売れず「うちで買い取りさせていただきましょうか？」と甘くささやく。
売主側に、さも救世主のごとくふるまう。レインズの存在を知らなければなぜ内覧の申し込みが入らないかも一生知らないままに。
対策：レインズ登録証明書を出してもらう。すぐに解除されないように釘をさしておく。契約後7日以上経過してもレインズ無登録が発覚した時点で契約解除可能。
色々な理由をつけてかなり低い価格からスタート。もちろん抱え込みをしているので、購入希望者を排除。「知り合いの工務店が買い取ってくれるそうです」と提言するが、実は別系列の同会社。
通常、不動産会社が買いとる場合は仲介手数料は無料になります。ですが、物件を安く買いたたくだけでなく別会社に買ってもらうと思わせて仲介手数料までふんだくるというヤバすぎる手口。
その後リフォームするなどして新たな価格設定で売りだし、売却金もゲット。
悪徳不動産会社が買取りたがる理由
不動産売買の仲介手数料は通常３％となります。厳密に言うとこのような計算方法に。
例えば、3,980万円の家が売れた場合と買取り価格の場合として計算していきましょう。これを見ると悪徳不動産会社が少しでも利益を取りたがるのがわかります。
※リフォーム代を200万円とします
①②：通常販売 ③④：買取り
3,980万円×3%＋6万円×10%＝137万9,400円
利益：約138万円
139万9,400円 × ２ ＝275万58,800円
利益：約276万円
③ 3,980万円を3,200万円で買い取った場合
200万円をかけてリフォームし3,400万円の持ち出し。新着物件として3,800万円で売り出し仲介手数料は無料。
3,800万円 ー 3,400万円 ＝400万円
利益：約400万円
④ 3,980万円を3,200万円で系列会社が買い取った場合
3,980万円を3,200万円で系列会社に買い取らせリフォームし売買をする場合
◆最初の売主からの手数料
3,200万円×３%＋6万円×10%＝112万2,000円
◆買取金とリフォーム代での持ち出し金
3,200万円＋200万円＝ー3,400万円
◆新着物件として不動産会社が仲介し系列会社が再販売
3,800万円×3%＋6万円×10%＝132万円
3,800万円ー3,400万円＝400万円
利益：約664万
最後の例はなかなか手が込んでて、売主側が見分けるのはかなり難しいと思いますが最後の抵当権抹消や物件の所有者を移行するときまでに宅建指導班に相談するのがいいと思います。
それぞれの都道府県にあるので『〇〇県 宅建指導班』と検索してみてください。
不動産会社の買取り良い例
ここまで読むと、業者の買取りって極悪！！というイメージが定着しそうですが中には良心的な買取りをしてくれるところもあります。
自分が売ろうとしている物件は果たして買い取ってもらった方がいいのか、通常売買でも大丈夫なのか吟味しなければいけません。
もうわたし達は売買に関しては素人なので、良い不動産業者に出会える運さえ持っていればなんとかなります。
逆に言えば、そういう担当者に出会えるまで探索を続けることが大切。ではここで、良い買取り例も紹介したいと思います。
① 事故物件などのワケあり
病気や自殺・殺人などの死亡が確認された事故物件。当然近所の人のうわさも耳に入るしなかなか売りづらい場合。住居用ではなく施設や駐車場などに変更して売ってくれます。
② 立地が悪すぎる
隣に大きな建物ができて日当たりが極度に悪くなったりすると、内覧時ですぐにダメ出しがあります。また住んでみて初めてわかる問題、隣人がヤバい・近隣の状況がかわったなど。
③ 老朽化が激しい物件
もう売主さん側ではどうにもならないくらいの老朽化が進んでいたり、ごみ屋敷等で物件の価値が著しく落ちている
④ とにかく早く売ってしまいたい
物件を1日でも早く現金化したい場合など色々な諸事情がある場合。不動産業者に買い取ってもらうと1週間くらいで現金化できることもあります。
不動産業者の買取りまとめ
たくさんある不動産業者の中でほんの一握りですが、極悪業者がまじっています。売主や買主のことは一切考えずに利益だけを追い求めて、手段を選ばない。
実際にわたし達も開口一番に買い取りを進めてくる業者に出会ったんですが、とにかく「今の情勢では普通に売るのは難しい」「すごく時間かかりますよ」と、とにかく不安になることを畳みかけてきます。
そんな業者に依頼してしまったら最後、後悔する羽目になるので気を付けよう！とにかく逃げろ！！
初めてのマンション売却！わからない事だらけでしたが、色々とリサーチしたり勉強したり売却成功までの道のりをブログで書いています。これから家を売ろうとする人の参考になれば幸いです！
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